2026 多伦多买房交房费用全清单：除了首付，你还要准备多少钱？

首付攒够了，贷款预批也拿到了，准备下 offer 了——这时候有人跟你提起 "closing cost"，你才发现：除了首付，交房那天可能还要再掏两三万加币现金。

Closing cost（交房费用）是指在安省买房过户时，除了首付之外必须支付的各项税费和杂费。经验法则是房价的 1.5%–4%（CMHC 和安省房地产律师普遍采用的口径），而且必须用现金在交房当天付清，不能加进贷款里。

这篇清单把 2026 年多伦多地区买房要面对的每一项费用列清楚，附真实数字和可申请的退税。

一、土地转让税：通常是最大的一笔

安省买房都要交土地转让税（Land Transfer Tax），按累进税率计算——不是整个房价都按最高税率。根据安省财政厅现行税率（转售住宅，一/两户住宅）：

房价区间税率首 $55,000 0.5% $55,000–$250,000 1.0% $250,000–$400,000 1.5% $400,000–$2,000,000 2.0% $2,000,000 以上 2.5%

如果房子在多伦多市（City of Toronto）范围内，还要再交一份多伦多市政土地转让税（MLTT），税率结构相同。也就是说，多伦多市内的土地转让税实际上是双份。（补充：2026 年 4 月 1 日起，多伦多对房价 $300 万以上的部分加征 4.4%–8.6% 的累进税率，只影响超高价房。）

而在 Markham、Richmond Hill、Vaughan、士嘉堡（416 以外）等多伦多市界之外的地方买房，只交省税一份。同样 $90 万的房子，在万锦或列治文山买，光土地转让税就能比多伦多市内少约 $14,475。

实例（税前全额）

多伦多市外 $60 万房子： $275 + $1,950 + $2,250 + $4,000 = $8,475
多伦多市内 $90 万房子： 省税 $14,475 + 市税 $14,475 = $28,950
多伦多市内 $100 万房子： $16,475 + $16,475 = $32,950

首次买家退税

符合条件的首次买家可以申请：

安省省税退税最高 $4,000。房价 $368,000 及以下，省税全免。
多伦多市税退税最高 $4,475（多伦多市政府）。
两项叠加，最高可拿回 $8,475。

上面 $90 万多伦多市内的例子，扣掉退税后净付 $20,475。律师一般在过户登记时直接帮你申请，优惠即时到账——但一定要在交房前告诉律师你是首次买家。资格要求：全球范围内从未拥有过房产、9 个月内入住自住、年满 18 岁、加拿大公民或永久居民。

二、律师费和杂费

过户律师负责查产权、登记转让和贷款、做交房结算单、划转资金。行情：

律师费： $1,500–$2,500（视律所和复杂程度，很多报价是税前）
杂费（disbursements）： 产权调查、快递、登记等，一般打包，预算 $300–$500
产权登记费： 安省 OnLand 系统每份登记文件约 $78

全部加起来，大多伦多买家律师这块一般花 $1,800–$2,800 + HST。这是少数可以货比三家的交房费用，下 offer 前先拿书面报价。

三、产权保险：$200–$400

多数贷款机构要求买产权保险，防欺诈、产权瑕疵、测量纠纷等。一次性保费，一般 $200–$400，通过律师办理。也有买家会加购增强版业主保单。

四、验房、估价、Condo 状态证书

验房（home inspection）： $400–$600，交房前支付（通常在去掉验房条件前）。市场火爆时很多人为抢房放弃验房——这也是事后最容易后悔的一笔省钱。
房屋估价（appraisal）： $300–$500。贷款机构可能要求独立估价确认房价与贷款金额匹配，有时银行会承担，记得问。
Condo 状态证书（status certificate）： 约 $100（安省《共管公寓法》规定上限）。律师靠它查有没有留置权、特别摊派、维修基金状况，买 condo 千万别省这一步。

五、最容易漏算的几项

这些单项不大，但都要在交房前后用现金支付，加起来很可观：

CMHC 保费的 PST（安省 8%）： 首付不足 20% 要买贷款违约保险，保费本身可以加进贷款，但安省对保费收 8% 的省销售税，必须现金交。举例：$90 万房子首付 10%，贷款 $81 万，保费按 3.10%（贷款比例 85–90% 档）是 $25,110，光 PST 就要现金 $2,009。2026 年保费率：80–85% 档 2.80%，85–90% 档 3.10%，90–95% 档 4.00%。
地税和水电费分摊（adjustments）： 卖家预付到交房日之后的地税、水电，买家要按天补回。金额因房而异，看律师的交房结算单。
房屋保险： 每年 $1,000–$2,000+。银行放款前要求提供保险证明，相当于第一年保费也是一笔交房费用。
搬家费： 大多伦多本地请搬家公司 $1,500–$3,000+。
贷款注销/登记费： 换银行的话，旧贷款注销约 $200–$350。
新房 HST： 新建房房价含 13% HST，有联邦和省的新房退税对冲，安省还宣布了针对首次买家新房的 HST 减免。新房是另一套算法，预算要单独做。

六、完整算账：$90 万多伦多实例

假设符合条件的首次买家，在多伦多市内买 $90 万转售房，首付 10%：

项目金额省土地转让税（$14,475）减 $4,000 退税 $10,475 多伦多市税（$14,475）减 $4,475 退税 $10,000 律师费 + 杂费 + HST 约 $2,100 产权保险约 $300 验房约 $500 估价约 $350 产权登记（2 份文件）约 $156 CMHC 保费的 PST 约 $2,009 房屋保险（第一年）约 $1,500 合计 约 $27,400

相当于房价的 3%，而且必须在 $9 万首付之外，再准备近 $2.75 万现金躺在账户里。同样的房子，非首次买家（无退税）大约要 $35,900。

七、怎么把交房费用降下来

市界之外买房： 同样 $90 万，在万锦、列治文山买比多伦多市内少交约 $14,475 的土地转让税（没有市税）。
退税一个别漏： 省市两级土地转让税退税合计最高 $8,475；符合条件的话还有联邦首次买家税收抵免（报税时最高抵 $1,500 的税）。
律师费货比三家： 同样的活，不同律所报价能差几百块。
保险和搬家早点询价——春季旺季价格会往上走。
把买家返现用起来： Flat Fee 模式下，买方佣金中本该留在桌上的部分会以返现形式回到你手里，很多买家直接拿它去覆盖交房费用。$90 万的房子，这笔返现一个人就能覆盖上面清单里的一大块。（具体数字见我们之前的实算：《多伦多买房：Flat Fee 经纪 vs 传统 2.5% 佣金，买家到底能省多少？》。）

常见问题

交房费用能加进贷款吗？ 一般不行。加拿大贷款机构不允许把交房费用做到贷款里。唯一的例外是 CMHC 保费本身可以加进贷款，但保费上的 8% PST 还是要交房时现金付。

在多伦多买房，土地转让税真的要交两份？ 是的。多伦多市范围内的房子同时适用省税和市政税，交房时一并征收。市界之外只交省税。

以前买过房，还有退税吗？ 土地转让税退税只给首次买家。非首次买家按全额累进税率缴纳。注意不同联邦项目的"首次"定义不一样，别想当然。

Condo 和 House 的交房费用有区别吗？ 大体相同，condo 多几项：状态证书费（约 $100）、可能更高的保险、预付管理费的分摊。House 的房屋保险通常更高，有时还有测量费。

这些钱分别什么时候付？ 验房和估价在交房前几周就付了；其余（土地转让税、律师费、分摊、PST 等）都在交房当天，通过律师的结算单一次性结清，用本票或银行汇票支付。

一句话总结： 按房价的 1.5%–4% 准备交房费用，下 offer 之前先把土地转让税（扣掉退税）算清楚，每份报价都值得砍一砍。今年在大多伦多买房？Flat Fee + 买家返现改变不了土地转让税，但交房后返到你手里的几千块，真金白银能把这笔账补上。看看返现怎么运作 →

数据来源：安省财政厅（土地转让税率与 $4,000 首次买家退税）；多伦多市政府（市政土地转让税率与 $4,475 退税）；CMHC（贷款保险保费表）；安省《共管公寓法》（状态证书费用上限）。税率已对照 2026 年 willinglaw.com、greatertorontohomepros.com、wowa.ca、lendinghub.ca 等来源交叉核实。确切税额与退税资格请在交房前与你的过户律师确认。